昨天，首拍就流拍的天澜海岸首套法拍房在延时29次，竞价30轮后成交了，总价827万元，折合单价约4.6万元/㎡！

　　要知道，10月下旬，天澜海岸以961万的起拍总价上架法拍，折合约5.3万元/㎡，虽然吸引了超万次围观，但依旧无人出价导致流拍，引得市场一片唏嘘。

　　如今时隔一月，降价192万再上架，起拍单价低至4.28万元/㎡，甚至击穿了当年新房的买入价。如此“破釜沉舟”的降价，也成功点燃市场，围观量一路飙升超过1.8万次。

　　本次法拍标的物为天澜海岸2号楼301室，建面约180.18㎡，为四室两厅三卫的格局，三卧室朝南 边厅的组合，南向两个次卧用双阳台连通，实现了动静分离，生活动线规划合理。

　　根据法拍界面提供的图片，房源保持了新房交付时的原始状态，毫无居住痕迹，堪称“准新房”。据天澜海岸的精装标准，其配置也是可圈可点：厨房内置博世洗碗机与净水器；卫浴空间则配备了朗斯淋浴房、TOTO马桶、唯宝台盆以及汉斯格雅的龙头与花洒，均属一线高端品牌，品质在线。

　　然而，真正让这桩法拍引发万人围观的，是其堪称“骨折”的定价策略——不仅比一拍起拍价低了近200万，甚至比新房买入价还要低！

　　据透明售房网上的一房一价显示，标的新房买入单价为4.66万元/㎡，总价为约839.6万元，比这次起拍价高出了70.6万。

　　若再扣除一个价值约50万元的车位，房产本身的实际起拍价已比新房购入价低了约120万！而最终的827万成交价，裸房仅约777万，折算下来单价仅约4.3万元/㎡。

　　此番近200万的大幅降价，就如同一剂强效催化剂，不仅吸引了8人报名，还成功将潜在买家们的观望情绪转化为实实在在的竞买行动。

　　所以开篇所说，是价格到位了才终于吸引人了也确实没错，毕竟在正常的二手市场上，天澜海岸的成交虽然不算活跃，但价格确实还算坚挺。

　　今年5月，刚交付不久的天澜海岸就迎来首套成交，一套约199㎡的20F房源，成交价为1588万元（带1个车位），除去车位裸房价也能达到约1538万元，折合单价约7.7万元/㎡，而这还并非一线沿江，只能从楼幢间看到部分江景。

　　8月份，天澜海岸一套约461㎡的沿江大户型房源成交，成交总价4150万（带三个车位），裸房单价约8.68万元/㎡，相比2670万元的买入价，房东赚了1000多万。（数据来源：成郊说房）

　　而目前的天澜海岸仍有73套房源在贝壳挂牌，挂牌均价约7.9万元/㎡，367㎡及以上户型挂牌单价基本在8万以上，甚至10万 ，更小面积的房源挂牌单价多在6-7万元/㎡。

　　首先，因为该房源存在很明显缺陷——阿里法拍公告显示，该房源未办理不动产权证书，需二次过户，相关税费按照法律或行政法规规定缴纳。

　　一方面，这套房源位于离钱塘江最远的楼幢，且楼层较低。对于天澜海岸这样的江景标杆项目而言，“江景”是其核心溢价所在。而本案标的“江景”附加值几近于零，其价值只能回归到了纯粹的户型、装修与小区品质本身。

　　其次，低楼层带来的视野局限和采光效果，相较于高区开阔的江景房源，居住体验自然存在差距。

　　因此，这套房源的低价成交，恰恰揭示了高端改善市场中一个清晰的逻辑：在同一小区内，资源的占有度（如江景、楼层、视野）是决定房价的关键标尺。这也证明了市场的更加理性化——购房者愿意为极致的资源（如一线江景、黄金楼层）支付较高溢价，同时也会对资源欠缺的房源给出更苛刻的估价。

　　平心而论，天澜海岸的整体品质、户型设计、精装标准及板块配套依然在线，其市场地位在钱二板块中依然稳固。

　　本次法拍也只是一次个例，它提醒我们，即便是顶级豪宅区的房产，其价值也是一个复杂的综合体，“江景”二字之下，价值的泾渭分明，从未如此清晰。

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